Derecho de propiedad y falsa buena fe

• La imprescriptibilidad del derecho de propiedad frente a los falsos compradores de buena fe

• Los jueces deben prestar atención a la existencia real de bandas de falsificadores de títulos, que luego pretenden hacerse pasar por compradores de buena fe para salirse con las suyas

Por Lic. Amadeo Peralta
Abogado

El derecho inmobiliario en la República Dominicana ha venido evolucionando con el paso de los años y poniendo controles al despojo de propiedades inmobiliarias y a las tantas bandas de delincuentes que se mueven en los ricos negocios del fraude inmobiliario y que no cesan por la complicidad de algunos empleados y funcionarios corruptos del propio sistema inmobiliario, de la mano de abogados, notarios, alguaciles, agrimensores y hasta miembros conocidos del Congreso Nacional.

Actualmente están siendo estafados cientos de ciudadanos tanto dominicanos como extranjeros con la compra y venta de tierras que no les pertenecen a quienes las ofrecen y con títulos y hasta con deslindes fraudulentos, lo que motivó a que la Inspectoría de la Suprema Corte de Justicia mediante investigación dispusiera de la cancelación de unos 19 empleados de la Jurisdicción Inmobiliaria y de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales involucrados en una de las mafias junto con un agrimensor que se deslindó hasta la playa la Ensenada, en Puerto Plata de manera fraudulenta, así como casas y terrenos sin que sus verdaderos ocupantes ni lo supieran, pero hacen falta más acciones y menos encubrimientos y que la propia Inspectoría del Ministerio Público determine en tiempo hábil quienes de sus miembros pertenecen a estas mafias antes de que se tengan que enterar en los programas de investigaciones periodísticas.

¿Que han hecho las autoridades ?

Aunque persisten los daños causados a la seguridad jurídica desde que se destapó el tan mencionado fraude inmobiliario de Bahía de las Águilas y ahora le sigue con el fraude ocurrido en Punta Rucia en la parcela 10-D, del D.C. 02, del Municipio de Luperón, (Punta Rucia-la Ensenada), provincia Puerto Plata, por lo que nuestras autoridades deberían ser más ágiles en la persecución de estas bandas ya que el daño que causan al patrimonio de los afectados y estafados con tierras y títulos fraudulentos no es nada fácil.

Por casos como estos fueron apresados y sometidos a la justicia los integrantes de una banda entre ellos Edwin Baquero, que estafó al pelotero Julio Lugo, con la venta de unos terrenos por 50 millones de pesos, en el sector Las Praderas, a través de títulos falsificados, también fue apresada una señora que estafó al Ministerio de Educación con títulos falsos y cientos de casos ocultos..

Otras bandas dedicadas a la misma práctica han sido desmanteladas, algunas de estas integradas por abogados, notarios y ex empleados de la jurisdicción inmobiliaria.

Los fraudes han sido motivo no solo de sometimientos judiciales sino de la suspensión de jueces, alguaciles, notarios, agrimensores y cancelación del exequátur de abogados y notarios, cancelación de empleados.

Aunque el desmantelamiento de esas redes y los controles impuestos han contribuido a disminuir los fraudes, todavía constituyen un problema pendiente de solucionar, aún están en proceso por parte del Ministerio Público unas 30 investigaciones sobre falsificaciones de títulos correspondientes a inmuebles de Puerto Plata, en Punta Rucia en la parcela 10-D, del D.C. 02, del Municipio de Luperón, (Punta Rucia-la Ensenada), provincia Puerto Plata, en el Distrito Nacional y de las provincias La Altagracia, Santo Domingo y San José de Ocoa sumados a los casos de pagos de expropiaciones algunas con carácter fraudulento.

El (29) de noviembre (2013), con el Precedente TC/0242/13, el Tribunal Constitucional estableció que: La propiedad inmobiliaria registrada, por vía de consecuencia, amparada en un certificado de título, documento oficial que el Estado otorga al ciudadano como prueba y garantía de su titularidad, no puede ser desconocido por acciones particulares, ni del Estado y sus instituciones, pues esto entrañaría una transgresión al artículo 51 del texto constitucional, así como también a importantes preceptos de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, promulgada en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil cinco (2005), la cual establece en el principio general IV: “todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado” (sic).

Es por eso que el Tribunal Constitucional mediante sentencia TC/0225/23, de fecha 5 de mayo 2023, ordenó al Ministerio de Educación de la República Dominicana (Minerd) el desalojo de una parcela privada que ocupa de forma ilegal desde hace 30 años, donde fue construida en el año 1992 la Escuela Básica Hato del Medio Abajo, en Guayubín, Montecristi, ya que el Ministerio de Educación ha ocupado los terrenos desde el 1992 sin intervenir acto de compra, donación o permuta, ni tampoco acto de expropiación en los términos que disponen el artículo 51 de la Constitución y el artículo 1 de la Ley núm. 3442.

A criterio del Tribunal Constitucional, esa ocupación “se traduce en una vía de hecho expropiatoria, entendida ésta conforme a la mejor doctrina, como actividad administrativa desprovista por completo de respaldo legal, a contrapelo de la protección constitucional de que es merecedor el derecho de propiedad del accionante.”

Tribunal Constitucional en otra Sentencia TC/0205/13, de fecha 13 de noviembre 2013, dejó establecido, que “para que una persona pueda ser privada de su propiedad de manera que la afectación a su derecho fundamental sea mínima, es preciso que se garantice: 1) la legalidad de la actuación (que la actuación para obtener el título no sea fraudulenta); 2) el debido proceso(que se realice la obtencion del titulo de acuerdo al debido proceso establecido sin fraudes) y la tutela judicial efectiva; y 3) el pago previo del justo valor del bien, a su dueño es decir una previa indemnización, salvo que interviniera una declaratoria de estado de emergencia o de defensa, caso en que dicho pago podría ser posterior”.

Cuando existe un Certificado de Título que ampara una parcela sin sustentación técnica, no es posible sostener la protección de aquel que haya adquirido, poco importa que lo haya hecho de buena fe, pues mantener Certificados de Título en esas condiciones, desvirtuaría el sistema de garantías registral y conduciría al quebrantamiento de la seguridad jurídica, ya que se estaría creando situaciones jurídicas sobre objetos que carecen de certeza material

Ser un tercero adquirente, a título oneroso y de buena fe, invocado comúnmente en los casos de fraudes de esta naturaleza, no tiene aplicación cuando el derecho que se aduce es el resultado de un despojo o de un intento de usurpación, producto de una maniobra eminentemente ilícita, apreciación que la ley abandona a la soberana apreciación del tribunal apoderado que deberá evaluar cómo y bajo qué condiciones una persona obtuvo un título de un terreno que su verdadero dueño no vendió y que lo está reclamando y que fue vendido por falsos familiares autores y cómplices de estos fraudes.

En el fraude ocurrido en Punta Rucia, así como en los demás fraudes y falsificaciones, no es ni puede ser adquirente de buena fe aquel que se hace dueño de un inmueble participando en el fraude; cuando se verifique que los mismos actores participaron en la ejecución de la falsificación de una Resolución que falsamente determinaba herederos de Carlos López Westen, que como parte de la trama utilizaron a una serie de personas de apellido López, que los verdaderos nunca han visto ni conocen, son los mismos que venden, que compran, que vuelven y venden que simulan ventas y estafan extranjeros y también se presentan ante los tribunales como falsos compradores tratando siempre de seguir estafando la inteligencia de los jueces o de hacerlos cómplices de sus acciones delictivas.

La presunción de buena fe en el tercer adquirente es a condición de que los documentos que amparan el derecho de propiedad que ha adquirido, lo haya obtenido regular y válidamente, no como producto de una irregularidad y de una complicidad dolosa para despojar a sus legítimos propietarios de sus derechos, como fue el caso de la falsa determinación de herederos de Carlos López Westen.

Exhortamos a los abogados, agrimensores, notarios y alguaciles tener mucha precaución al momento de participar en cualquiera de las actuaciones dolosas que están ocurriendo con las falsificaciones de títulos y deslindes en Punta Rucia, ya que un profesional de estas ramas si es prudente sabe que estará envuelto en un lío del cual no podrá salir limpio ya que si se metio no fue por ignorancia ni por desconocimiento, se metio porque es cómplice de bandas y esto acarrea muchas consecuencias.

Por lo que en este caso sería bueno investigar porque Abraham Selman Hasbun y un miembro del consejo de la Superintendencia de Valores de la República Dominicana, de manera despavorida se salieron de la sociedad de carpeta llamada Franasyl, S.R.L., responsable de la gran mayoría de los fraudes cuando supo del resultado de las investigaciones del fraude de Punta Rucia, lo dejo de tarea a la Dirección de Persecución del Ministerio Público.